Le compromis de vente : délais, conditions et rétractation
Le compromis de vente est le moment où un projet devient un engagement. C'est aussi le dernier où l'on peut encore négocier les conditions. Beaucoup d'acheteurs le signent en pensant qu'il ne s'agit que d'une formalité avant l'acte définitif : c'est l'inverse, l'essentiel s'y joue.
Ce que le compromis engage
Le compromis vaut vente, sous réserve des conditions qu'il prévoit. Le vendeur ne peut plus retirer son bien ni accepter une meilleure offre ; l'acquéreur ne peut plus renoncer, sauf à invoquer une condition prévue au contrat ou le délai de rétractation.
C'est ce caractère engageant qui rend la rédaction décisive. Une fois signé, le prix ne se renégocie plus, et une garantie oubliée ne s'ajoute pas.
Le délai de rétractation
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis signé, avec l'ensemble de ses annexes.
Pendant ce délai, l'acheteur peut renoncer sans avoir à se justifier, sans pénalité, et les sommes versées lui sont restituées. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun droit équivalent : il est engagé dès la signature.
Les conditions suspensives à demander
Une condition suspensive suspend la vente à la réalisation d'un événement. Si celui-ci ne survient pas, la vente tombe et le dépôt de garantie est restitué. C'est le mécanisme qui protège l'acheteur, et il se négocie.
- L'obtention du prêt. C'est la condition centrale. Veillez à ce que le montant, la durée et le taux maximum inscrits correspondent à votre plan de financement réel : un taux plafond trop optimiste vous piège, puisque vous ne pourrez pas invoquer la condition si la banque propose au-dessus.
- L'absence de servitude grave, découverte après signature, qui affecterait l'usage du bien.
- La renonciation de la commune à son droit de préemption.
- L'obtention d'une autorisation d'urbanisme, si votre projet en dépend — extension, division, changement de destination.
- La conformité de l'assainissement, ou la réalisation de travaux annoncés par le vendeur.
Le calendrier, de la signature aux clés
Entre le compromis et l'acte définitif, il s'écoule généralement deux à trois mois. Ce délai n'est pas de l'attente administrative : chaque étape conditionne la suivante, et prendre du retard sur l'une décale tout.
- 1Signature du compromis et versement du dépôt de garantie, souvent de l'ordre de cinq à dix pour cent du prix.
- 2Notification du compromis, qui fait courir le délai de rétractation de dix jours.
- 3Dépôt du dossier de prêt, à faire sans attendre : les délais bancaires constituent le premier facteur de retard.
- 4Purge des droits de préemption et réunion des pièces par le notaire.
- 5Obtention de l'offre de prêt, suivie du délai de réflexion légal avant de pouvoir l'accepter.
- 6Signature de l'acte authentique et remise des clés.
Avant de signer
Le compromis peut être signé chez un notaire ou en agence. La première option coûte rarement plus cher et offre un regard juridique sur la rédaction, ce qui n'est pas un luxe pour un engagement de cette portée.
Vous pouvez faire appel à votre propre notaire, distinct de celui du vendeur, sans surcoût : les deux se partagent les émoluments habituellement perçus par un seul. Peu d'acheteurs le savent, et c'est pourtant la meilleure façon d'avoir quelqu'un dont l'intérêt est aligné sur le vôtre.
Le vocabulaire, en clair
Les termes employés dans ce guide, expliqués sans jargon.
- Compromis de vente
- Un avant-contrat qui engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter, sous réserve des conditions prévues.
- Promesse unilatérale
- Une variante où seul le vendeur s'engage, l'acheteur disposant d'une option à lever dans un délai donné.
- Condition suspensive
- Un événement dont dépend la vente. S'il ne se réalise pas, la vente est annulée et les sommes versées restituées.
- Séquestre
- Le dépôt de garantie versé à la signature, conservé par le notaire et imputé sur le prix le jour de l'acte.
- Droit de préemption
- La faculté pour une commune d'acquérir un bien en priorité, aux conditions de la vente projetée.
- Acte authentique
- L'acte définitif signé devant notaire, qui transfère la propriété et déclenche la remise des clés.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé ?+
Si la condition suspensive de prêt est correctement rédigée et que vous avez sollicité un financement conforme à ce qu'elle prévoit, la vente est annulée et votre dépôt de garantie vous est restitué.
Peut-on se retirer après les dix jours ?+
Seulement en invoquant une condition suspensive non réalisée. À défaut, le vendeur peut demander l'exécution de la vente ou conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité.
Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?+
Le compromis engage les deux parties. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acheteur disposant d'une option à lever dans un délai déterminé, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation.
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