Méthodologie et sources

MTiMo n'invente aucune donnée. Voici exactement quelles bases publiques sont interrogées, ce qu'elles contiennent, comment elles sont exploitées et où se situent leurs limites.

Dernière mise à jour :

Le principe général

MTiMo ne produit pas de données : il en assemble. Toutes les sources listées ci-dessous sont publiques, gratuites et interrogées directement à leur origine, sans intermédiaire commercial. Aucune donnée immobilière n'est achetée à un fournisseur privé.

Chaque source est interrogée indépendamment des autres. Si l'une ne répond pas, ne couvre pas la commune ou renvoie un résultat vide, l'analyse se poursuit et affiche l'indisponibilité de cette information. Elle n'est jamais remplacée par une estimation, et une absence de donnée n'est jamais présentée comme une absence de problème.

Les sources utilisées

Base Adresse Nationale (BAN)

api-adresse.data.gouv.fr

Type de données
Géocodage d'adresses
Utilisation dans MTiMo
Convertit l'adresse saisie en coordonnées géographiques et en code commune INSEE. C'est le point de départ de toutes les autres requêtes : sans géocodage, aucune donnée locale ne peut être rattachée au bien.
Limites connues
Une adresse mal orthographiée, un lieu-dit ou une construction récente peuvent ne pas être reconnus, ou l'être approximativement. Le point retourné est celui de la voie ou du numéro, pas du bâtiment.

DVF — Demandes de valeurs foncières

Direction générale des finances publiques, via files.data.gouv.fr

Type de données
Ventes immobilières réellement signées
Utilisation dans MTiMo
MTiMo télécharge les fichiers de la commune concernée, regroupe les lignes appartenant à une même vente — une vente occupe une ligne par lot et par parcelle — puis filtre par distance, par type de bien et par bande de surface pour construire un échantillon comparable. Cet échantillon sert au prix au m² de référence, à l'estimation de valeur et à la mesure de la liquidité du quartier.
Mise à jour
Publication périodique par l'administration ; MTiMo lit toujours les fichiers en ligne les plus récents.
Limites connues
La base décrit la surface et le type du bien, rien de plus : ni l'état, ni l'étage, ni l'exposition. La publication est périodique, donc les ventes les plus récentes n'y figurent pas encore. Le dispositif ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle — qui relèvent du livre foncier — ni Mayotte.
Guide : Comment interpréter les données DVF

Géorisques

georisques.gouv.fr

Type de données
Risques naturels, miniers et technologiques
Utilisation dans MTiMo
Quatre informations sont récupérées : l'exposition au retrait-gonflement des argiles pour le point précis, le zonage sismique de la commune, le potentiel radon et les plans de prévention des risques recensés — notamment inondation et risques technologiques.
Limites connues
Les données sont majoritairement établies à l'échelle de la commune, pas de la parcelle. L'absence de risque recensé ne signifie pas l'absence de risque : elle signifie qu'aucun risque n'a été cartographié à ce niveau. En cas d'échec de la requête, MTiMo affiche l'indisponibilité plutôt qu'un résultat rassurant.

API Carto — module Cadastre

Institut national de l'information géographique et forestière (IGN)

Type de données
Parcelle cadastrale
Utilisation dans MTiMo
Identifie la parcelle correspondant aux coordonnées du bien et récupère sa référence — section et numéro — ainsi que sa contenance cadastrale. Cette contenance sert à estimer la surface libre du terrain et le potentiel de division.
Limites connues
Le cadastre est un document fiscal. Il n'établit ni la propriété ni les limites exactes du terrain, que seul un bornage réalisé par un géomètre-expert peut fixer. La contenance peut différer de la surface mesurée sur le terrain.
Guide : Comment consulter le cadastre

API Carto — module GPU (urbanisme)

Géoportail de l'urbanisme, IGN

Type de données
Zonage des documents d'urbanisme
Utilisation dans MTiMo
Récupère la zone du PLU ou PLUi applicable à la parcelle, ainsi que le lien vers le règlement lorsqu'il est fourni.
Limites connues
Toutes les communes n'ont pas versé leur document d'urbanisme au Géoportail. Dans ce cas, l'API répond sans résultat, et MTiMo l'indique explicitement — l'absence de document au GPU n'est pas une absence de règles d'urbanisme.
Guide : Qu'est-ce que le PLU

Découpage administratif (API Géo)

geo.api.gouv.fr

Type de données
Communes, population, superficie
Utilisation dans MTiMo
Identifie la commune à partir des coordonnées — étape indispensable pour interroger DVF et Géorisques — et fournit la population et la superficie, dont MTiMo dérive la densité.
Limites connues
Données à l'échelle communale uniquement. Pour Paris, Lyon et Marseille, MTiMo interroge le niveau arrondissement, les fichiers DVF utilisant encore ce découpage.

Niveau de vie médian

INSEE et DGFiP, via tabular-api.data.gouv.fr

Type de données
Revenu médian par commune
Utilisation dans MTiMo
Donne un ordre de grandeur du niveau de vie de la commune, affiché dans le contexte du quartier.
Limites connues
Valeur communale, qui masque les écarts entre quartiers. Elle n'est pas disponible pour toutes les communes, en particulier les plus petites, où le secret statistique s'applique. Le millésime dépend de la dernière publication disponible.

Délinquance enregistrée

SSMSI — service statistique ministériel de la sécurité intérieure, via tabular-api.data.gouv.fr

Type de données
Taux d'infractions pour mille habitants
Utilisation dans MTiMo
MTiMo retient la dernière année disponible et remonte les indicateurs aux taux les plus élevés pour la commune.
Limites connues
Il s'agit de faits enregistrés par les services de police et de gendarmerie, pas de la délinquance réelle : le taux de plainte varie selon les infractions et les territoires. La donnée est communale et ne dit rien d'un quartier en particulier. Une commune touristique voit son taux gonflé par une population présente bien supérieure à sa population résidente.

Une source annoncée ailleurs mais actuellement indisponible

Les autorisations d'urbanisme — permis de construire délivrés dans le secteur — figurent dans le code de MTiMo, mais ne sont pas exploitées aujourd'hui. L'ancien service public qui les exposait n'existe plus, et il n'existe pas actuellement d'API gratuite permettant une recherche par commune.

Cette information est donc signalée comme indisponible dans les analyses, et le critère correspondant est retiré du calcul du score au lieu de le pénaliser. Elle sera réactivée si une source publique redevient accessible.

Comment les calculs sont effectués

Sélection des ventes comparables

Toutes les ventes du secteur ne se valent pas. MTiMo filtre l'échantillon DVF sur le type de bien — maison ou appartement — et sur une bande de surface encadrant celle du bien analysé, parce que le prix au m² décroît quand la surface augmente. Sans ce filtrage, la médiane d'une commune rurale se retrouve tirée par de grandes bâtisses sans rapport avec un logement standard.

Si ce filtrage laisse trop peu de transactions pour être significatif, MTiMo élargit progressivement les critères. En dessous d'un seuil minimal de ventes comparables, aucun prix conseillé n'est affiché.

Estimation de valeur

L'estimation part du prix au m² médian des comparables, appliqué à la surface habitable, puis valorise le terrain à part lorsqu'il y en a un. Un ajustement est appliqué en fonction de la classe énergétique et des risques recensés.

Cette estimation est calculée à un seul endroit du code et réutilisée partout : score, verdict, simulateurs financiers. C'est une contrainte d'architecture volontaire — plusieurs calculs indépendants produiraient plusieurs chiffres différents pour le même bien sur la même page.

Score MTiMo

Le score sur 100 agrège quatre critères pondérés : la position du prix demandé par rapport à l'estimation, le niveau de risques recensés, la liquidité du quartier mesurée par le nombre de ventes récentes, et l'activité d'urbanisme lorsqu'elle est disponible.

Un critère dont la donnée source est indisponible ne pénalise pas le bien : ses points maximaux sont retirés du total, et le score est ramené au prorata. Le détail de chaque composante est affiché dans l'analyse, afin qu'un score puisse être vérifié plutôt que cru sur parole.

Calculateurs financiers

Les MTiMo Tools appliquent des formules financières standards — annuités constantes pour un crédit, rapport loyer/prix pour un rendement, barème légal pour la plus-value. Ils s'exécutent entièrement dans votre navigateur : les valeurs saisies dans un calculateur ne sont pas transmises au serveur.

Limites générales et avertissement

Les données publiques comportent des retards de publication, des lacunes territoriales et des erreurs de saisie. Les estimations produites par MTiMo en héritent mécaniquement.

  • Une estimation est une fourchette de probabilité, pas une valeur de marché garantie.
  • Aucune base de données ne voit l'état réel d'un logement, sa luminosité, son voisinage ou l'état de sa copropriété.
  • Les règles fiscales, les seuils de crédit et le calendrier réglementaire du DPE évoluent : vérifiez toujours la règle en vigueur auprès d'une source officielle avant de décider.
  • Une donnée affichée peut être erronée à la source. En cas de doute, remontez au portail public d'origine, qui fait foi.

Une erreur dans une donnée ?

Si une information affichée vous paraît fausse, signalez-la via la page contact en précisant l'adresse concernée. Les erreurs provenant des bases publiques ne peuvent pas être corrigées par MTiMo, mais une erreur de traitement de notre côté, elle, peut l'être.