Prix au m² dans les grandes villes : les ventes réelles de 2025

Le tableau classe les 39 villes de plus de 100 000 habitants couvertes par DVF, de la plus chère à la moins chère, d'après le prix au m² médian des appartements vendus en 2025. Au total, 140 541 ventes d'appartements et de maisons ont été retenues.

La médiane est le prix qui coupe les ventes en deux : la moitié s'est conclue au-dessus, la moitié au-dessous. La colonne suivante donne la fourchette où se trouve la moitié centrale des ventes, une fois écartés le quart le moins cher et le quart le plus cher. C'est elle, plus que la médiane, qui dit à quoi ressemble le marché.

Paris reste en tête, à 9 710 €/m² en médiane. Suivent Boulogne-Billancourt, à 8 280 €/m², et Montreuil, à 6 000 €/m². À l'autre bout du classement, Saint-Étienne (1 200 €/m²), Perpignan (1 510 €/m²) et Limoges (1 510 €/m²) ferment la marche : avec le prix médian d'un mètre carré à Paris, on en achète 8,1 à Saint-Étienne.

La ville du milieu du classement est Caen, à 2 980 €/m² : 19 grandes villes sont plus chères, 19 moins chères.

Quitter Paris change tout, même sans aller loin. Parmi les autres villes franciliennes de l'étude, le mètre carré coûte 15 % de moins à Boulogne-Billancourt, 38 % de moins à Montreuil, 60 % de moins à Saint-Denis (93) et 68 % de moins à Argenteuil.

Dans chacune des 39 villes, le haut de la fourchette dépasse le bas d'au moins 31 % — c'est l'écart le plus faible, observé à Boulogne-Billancourt. Il atteint 77 % à Marseille, où la moitié centrale des ventes s'étale de 2 340 à 4 140 €/m², pour une médiane de 3 200 €/m².

Connaître le prix médian d'une ville ne dit donc pas où se place un appartement donné dans cette fourchette. Ce sont le quartier, l'état, l'étage et la surface qui l'y placent — tout ce que la médiane efface. Les études par arrondissement de Paris, Lyon et Marseille, dans la même rubrique, montrent à quel point le quartier pèse à lui seul.

Dans les 39 villes où l'échantillon le permet, un appartement de moins de 30 m² s'est vendu plus cher au m² qu'un appartement de 50 à 80 m². L'écart médian entre les deux tranches est de 31 %.

Deux raisons sont généralement avancées. Une cuisine, une salle d'eau et une entrée coûtent presque autant à installer dans 25 m² que dans 60, et ce coût fixe se répartit sur moins de mètres carrés. La demande joue aussi : les petites surfaces attirent investisseurs et étudiants, et leur prix total reste à la portée de davantage d'acheteurs.

Paris fait exception : ce sont les appartements de 80 m² et plus qui s'y vendent le plus cher au m², à 10 850 €/m², et l'écart entre les moins de 30 m² et les 50 à 80 m² s'y réduit à 2 %. L'étude par arrondissement détaille cette exception.

Entre 2023 et 2025, le prix médian des appartements a reculé dans 28 villes sur 39. Les baisses les plus marquées concernent Nantes (−8,9 %), Saint-Denis (93) (−8,9 %) et Bordeaux (−8,8 %). À l'inverse, Saint-Paul (La Réunion) (+11,4 %), Saint-Denis (La Réunion) (+7,4 %) et Caen (+6,0 %) ont progressé sur la période.

La dernière année nuance ce tableau : entre 2024 et 2025, la médiane est repartie à la hausse dans 27 villes sur 39, avec une progression médiane de +2,3 %.

Une médiane bouge aussi quand la nature des ventes change. Une année où se vendent davantage de grands appartements, ou de biens à rénover, fait baisser la médiane sans qu'aucun prix n'ait baissé. Une variation d'un ou deux points d'une année sur l'autre peut tenir à ce seul effet.

Parmi les 39 villes où les maisons vendues sont assez nombreuses pour publier une médiane, 34 affichent un mètre carré de maison plus cher que celui des appartements. Le chiffre trompe en partie : le prix d'une maison comprend son terrain, alors que le prix au m² est calculé sur la seule surface habitable.

Saint-Paul (La Réunion), Saint-Denis (93), Lille, Orléans et Amiens font exception : les maisons s'y vendent moins cher au m² que les appartements. Le prix d'une maison dépend autant de son terrain et de l'état du bâti que de son adresse, deux choses que DVF ne décrit pas.

Les maisons restent rares dans les grandes villes : 145 ventes à Paris en 2025, contre 28 780 appartements.

Strasbourg (293 771 habitants), Metz (122 572 habitants) et Mulhouse (104 978 habitants) dépassent 100 000 habitants mais n'apparaissent pas dans cette étude. Ce n'est pas un oubli : le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle tiennent leur propre livre foncier, hérité du droit local d'Alsace-Moselle, et leurs ventes ne sont pas publiées dans DVF. Mayotte n'est pas couverte non plus.

Les chiffres de cette page sont calculés par MTiMo à partir des fichiers DVF géolocalisés publiés par Etalab pour les années 2023 à 2025. Dernier calcul : 8 octobre 2026.