Calculer le prix au m² d'un bien
Le prix au m² permet de comparer des biens de tailles différentes. C'est le repère le plus universel du marché immobilier, à condition de comparer ce qui est comparable.
Prix au m²
2 500 €/m²
Comparez toujours à des ventes de surface équivalente : le prix au m² baisse mécaniquement quand la surface augmente. Pour connaître le vrai prix d'un secteur, MTiMo utilise les ventes réelles publiées dans la base DVF.
La formule
Le calcul exact
Prix au m² = prix de vente ÷ surface habitable
- Surface habitable au sens de la loi Carrez pour un appartement :
- sont exclus les hauteurs sous 1,80 m, les caves, garages, balcons et terrasses.
- Pour une maison, le terrain se valorise à part et n'entre pas dans ce calcul.
- L'écart avec la référence du secteur se lit en pourcentage, pas en euros.
Un exemple chiffré
Un appartement de 72 m² affiché 199 000 €, dans un quartier où les ventes comparables ressortent à 2 500 €/m².
Un écart de 10 % n'est pas une preuve de surévaluation : il peut se justifier par une rénovation, un étage élevé ou une vue. Il devient un argument de négociation si rien ne l'explique.
Comment ça se calcule
Prix au m² = prix de vente ÷ surface habitable. Attention à la surface retenue : la loi Carrez exclut les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les caves, garages et balcons.
Comparer un bien à la moyenne d'une ville a peu de sens : le prix varie fortement d'un quartier à l'autre, parfois d'une rue à l'autre. Comparez à des ventes récentes de surface équivalente.
Le prix au m² baisse mécaniquement quand la surface augmente : une maison de 200 m² se vend rarement au même prix au m² qu'un appartement de 40 m² dans la même commune.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Comparer à la moyenne d'une ville : l'écart entre deux quartiers dépasse souvent l'écart entre deux villes.
- Comparer des surfaces très différentes : le prix au m² baisse mécaniquement quand la surface augmente.
- Retenir la surface au sol plutôt que la surface Carrez, ce qui sous-évalue artificiellement le prix au m².
- Inclure le terrain d'une maison dans la surface, ce qui rend le chiffre incomparable à toute référence.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
Où trouver le vrai prix au m² d'un quartier ?+
Les ventes réelles sont publiées dans la base DVF de la direction générale des finances publiques. C'est la source utilisée par MTiMo : ce sont des transactions signées, pas des prix affichés.
Le terrain compte-t-il dans le prix au m² ?+
Non, le prix au m² se calcule sur la surface habitable. Pour une maison, le terrain se valorise à part, ce qui explique qu'un pavillon avec grand jardin affiche un prix au m² élevé.
Un prix au m² élevé signifie-t-il que le bien est cher ?+
Pas nécessairement. Un petit appartement rénové en centre-ville aura toujours un prix au m² supérieur à une grande maison en périphérie, sans être surévalué pour autant.
Outils complémentaires
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Comprendre la méthode
Ce calculateur donne un chiffre. Ces guides expliquent comment le lire, et dans quels cas il trompe.
Comment interpréter les données DVF ?
DVF donne les prix réellement signés, pas les prix affichés. Encore faut-il savoir ce que la base ne dit pas — et c'est là que la plupart des lectures dérapent.
Comment connaître le prix réel d'un appartement ?
Le prix affiché est une demande, pas une valeur. Voici comment reconstituer ce qu'un appartement vaut réellement, poste par poste.
Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
Estimer, ce n'est pas deviner un chiffre : c'est construire une fourchette à partir de ventes réelles, puis ajuster pour tout ce qui rend le bien différent.