Calculer la plus-value immobilière et son imposition
Revendre un bien qui a pris de la valeur déclenche une imposition — sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Le montant dépend fortement de la durée pendant laquelle vous l'avez détenu.
Impôt total sur la plus-value
10 542 €
plus-value nette : 25 708 €
Abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Le prix d'achat est corrigé du forfait de frais de 7,5 % et, au-delà de 5 ans, du forfait travaux de 15 %. Estimation indicative, hors cas particuliers d'exonération.
La formule
Le calcul exact
Plus-value imposable = prix de vente − prix d'acquisition corrigé, puis abattements pour durée de détention
- Prix d'acquisition corrigé :
- le prix d'achat majoré du forfait de frais de 7,5 % et, au-delà de 5 ans, du forfait travaux de 15 %.
- Imposition :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Les abattements diffèrent :
- exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
Un exemple chiffré
Un bien acheté 150 000 € et revendu 220 000 € après 10 ans de détention, hors résidence principale.
Les deux forfaits réduisent l'assiette imposable de près de 34 000 € sans exiger le moindre justificatif. Les ignorer conduit à surestimer largement l'impôt dû.
Comment ça se calcule
La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé. Ce dernier intègre les frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et les travaux (forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention).
Deux abattements distincts s'appliquent selon la durée de détention : l'impôt sur le revenu de 19 % disparaît au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux de 17,2 % au bout de 30 ans.
Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, avec un barème progressif de 2 à 6 %. Elle ne concerne que les opérations importantes.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Oublier les deux forfaits, qui réduisent l'assiette imposable sans demander la moindre facture.
- Croire que les deux abattements suivent le même calendrier : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Déduire des travaux d'entretien : seuls comptent construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
- Supposer qu'une occupation de façade suffit à faire passer un bien pour sa résidence principale : c'est requalifiable.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
La résidence principale est-elle exonérée ?+
Oui, totalement, sans condition de durée. Le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente — une occupation de façade est requalifiable par l'administration.
Quels travaux peut-on déduire ?+
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, sur factures d'entreprise. L'entretien et les réparations ne comptent pas. Au-delà de 5 ans, le forfait de 15 % dispense de justificatifs.
Existe-t-il d'autres cas d'exonération ?+
Oui : première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, vente inférieure à 15 000 €, détention de plus de 30 ans, ou vente par un retraité aux revenus modestes.
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