Calculer le rendement locatif d'un bien
Le rendement locatif brut est le premier filtre de tout investisseur : il rapporte les loyers d'une année au prix d'achat. Il ne dit pas tout, mais il permet d'écarter en quelques secondes les biens qui ne tiendront jamais la route.
Rendement locatif brut
4.47 %
frais de notaire inclus dans le prix de revient
Le rendement brut ignore la taxe foncière, les charges, la vacance et la fiscalité. Le rendement net est généralement inférieur de 1 à 2 points.
La formule
Le calcul exact
Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix de revient × 100
- Loyer mensuel :
- le loyer hors charges. Les charges ne vous appartiennent pas, elles remboursent des dépenses.
- Prix de revient :
- le prix d'achat augmenté des frais de notaire, car cet argent sort aussi de votre poche.
- × 100 :
- convertit le rapport en pourcentage.
Un exemple chiffré
Un appartement affiché 150 000 €, loué 650 € par mois, avec environ 11 500 € de frais d'acquisition.
Calculé sur le prix seul, le même bien afficherait 5,20 %. Ce demi-point d'écart ne vient que des frais de notaire, que beaucoup d'annonces passent sous silence.
Comment ça se calcule
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100. Un bien à 150 000 € loué 650 €/mois affiche donc un rendement brut de 5,2 %.
C'est un indicateur de tri, pas de décision. Il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance locative, les frais de gestion et l'assurance. Le rendement net est souvent inférieur de 1 à 2 points.
En France, un rendement brut inférieur à 4 % relève surtout d'un pari sur la valorisation du bien ; au-delà de 8 %, méfiez-vous : un rendement élevé signale souvent un marché peu tendu, donc une revente difficile.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Retenir le loyer charges comprises : il gonfle le résultat sans que rien ne rentre de plus dans votre poche.
- Oublier les frais de notaire au dénominateur, ce qui embellit le rendement d'environ un demi-point.
- Partir d'un loyer espéré plutôt que d'un loyer vérifié sur des annonces comparables du même quartier.
- Confondre ce chiffre avec ce que le bien rapporte : le brut ignore taxe foncière, charges, vacance et impôts.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?+
Le brut ne retient que le loyer et le prix d'achat. Le net déduit la taxe foncière, les charges, l'assurance, les frais de gestion et la vacance locative. C'est le net qui reflète ce que vous encaissez réellement.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le prix d'achat ?+
Pour un calcul honnête, oui : ils représentent environ 7,5 % dans l'ancien et font mécaniquement baisser le rendement. Beaucoup d'annonces affichent un rendement calculé sans eux, ce qui l'embellit.
Quel rendement locatif viser ?+
Il n'y a pas de seuil universel : tout dépend de votre objectif. Un investisseur cherchant du cash-flow immédiat vise généralement 7 % brut et plus ; un investisseur patrimonial en zone tendue accepte 3 à 4 %.
Outils complémentaires
Rentabilité nette
Le rendement réel, charges et fiscalité déduites.
Cash-flow
Ce qu'il reste sur votre compte chaque mois, crédit payé.
Mensualité de crédit
Votre mensualité, le coût des intérêts et de l'assurance.
Comprendre la méthode
Ce calculateur donne un chiffre. Ces guides expliquent comment le lire, et dans quels cas il trompe.