Comment interpréter les données DVF ?

DVF ne provient pas d'annonces ni de déclarations d'agences : elle est construite à partir des actes de vente enregistrés par l'administration fiscale. Chaque ligne correspond à une mutation à titre onéreux effectivement signée devant notaire.

C'est la différence fondamentale avec les baromètres de prix qu'on trouve ailleurs : DVF n'observe pas ce que les vendeurs demandent, mais ce que les acheteurs ont payé. L'écart entre les deux — la marge de négociation — est précisément ce qu'un acheteur cherche à connaître.

Une même vente peut occuper plusieurs lignes : une par lot et par parcelle. Vendre un appartement avec sa cave et son parking produit trois lignes portant le même prix total. Sommer les lignes sans les regrouper conduit à tripler le prix — c'est l'erreur de lecture la plus courante.

Chaque ligne porte la date de signature, la nature de la mutation, le prix inscrit à l'acte, la localisation à la voie, le type de local et la surface bâtie. Le prix est celui du bien : il n'inclut ni les frais de notaire, ni les frais d'agence lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur.

DVF décrit un bien par sa surface et son type. Tout le reste lui échappe, et c'est précisément ce qui explique les écarts de prix entre deux biens voisins de même surface.

En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Marseille était de 3 200 €/m², d'après 10 484 ventes publiées dans DVF. Ce chiffre ne décrit presque aucune vente réelle : la moitié centrale des ventes s'étale de 2 340 à 4 140 €/m², et d'un arrondissement à l'autre la médiane va de 1 380 €/m² dans le 15e à 5 030 €/m² dans le 7e.

Jugé à l'aune de la médiane de la ville, un appartement du 7e vendu au prix de son quartier paraîtrait 57 % plus cher que le marché ; un appartement du 15e, 57 % moins cher. Les deux conclusions seraient fausses pour la même raison : la référence n'était pas comparable. C'est tout l'intérêt de restreindre l'échantillon au quartier, comme le décrit la méthode qui suit.

Une lecture utile de DVF consiste à reconstruire un petit échantillon de biens réellement comparables, puis à raisonner sur cet échantillon plutôt que sur une moyenne communale.

Comparer le prix demandé d'une annonce à la médiane DVF du secteur ne donne pas une vérité, mais une question. Un bien 20 % au-dessus des ventes comparables n'est pas nécessairement surévalué : il peut être rénové, mieux placé, ou disposer d'un extérieur que la base ignore.

L'écart sert à orienter la visite. S'il est important, cherchez ce qui le justifie. Si vous ne trouvez rien, vous tenez un argument de négociation étayé par des transactions réelles — ce qui est autrement plus solide qu'une impression.