Comment interpréter les données DVF ?
DVF — Demandes de valeurs foncières — est la base publiée par la direction générale des finances publiques qui recense les ventes immobilières réellement conclues. C'est la source la plus solide pour situer un prix, à condition de savoir lire ce qu'elle contient et d'accepter ce qu'elle ignore.
Ce qu'est réellement DVF
DVF ne provient pas d'annonces ni de déclarations d'agences : elle est construite à partir des actes de vente enregistrés par l'administration fiscale. Chaque ligne correspond à une mutation à titre onéreux effectivement signée devant notaire.
C'est la différence fondamentale avec les baromètres de prix qu'on trouve ailleurs : DVF n'observe pas ce que les vendeurs demandent, mais ce que les acheteurs ont payé. L'écart entre les deux — la marge de négociation — est précisément ce qu'un acheteur cherche à connaître.
Comment une vente est représentée
Une même vente peut occuper plusieurs lignes : une par lot et par parcelle. Vendre un appartement avec sa cave et son parking produit trois lignes portant le même prix total. Sommer les lignes sans les regrouper conduit à tripler le prix — c'est l'erreur de lecture la plus courante.
Chaque ligne porte la date de signature, la nature de la mutation, le prix inscrit à l'acte, la localisation à la voie, le type de local et la surface bâtie. Le prix est celui du bien : il n'inclut ni les frais de notaire, ni les frais d'agence lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur.
Les limites, qu'il faut connaître avant de conclure
DVF décrit un bien par sa surface et son type. Tout le reste lui échappe, et c'est précisément ce qui explique les écarts de prix entre deux biens voisins de même surface.
- L'état du bien : une passoire à rénover et un appartement refait à neuf apparaissent identiques dans la base.
- L'étage, l'exposition, la vue, la présence d'un ascenseur ou d'un balcon.
- Le contexte de la vente : une succession pressée et une vente au meilleur prix ne se distinguent pas.
- La publication est périodique, pas continue : les ventes les plus récentes n'y figurent pas encore.
- Le dispositif ne couvre pas l'ensemble du territoire. Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle relèvent du livre foncier, et Mayotte n'est pas couverte non plus.
La méthode de lecture, pas à pas
Une lecture utile de DVF consiste à reconstruire un petit échantillon de biens réellement comparables, puis à raisonner sur cet échantillon plutôt que sur une moyenne communale.
- 1Restreindre au même type de bien : un appartement ne se compare pas à une maison, ni une maison à un terrain.
- 2Restreindre à une bande de surface proche — de l'ordre de la moitié au double de la surface visée — car le prix au m² décroît quand la surface augmente.
- 3Restreindre géographiquement : le quartier, pas la commune. Dans une même ville, l'écart d'un quartier à l'autre dépasse souvent l'écart entre deux villes.
- 4Restreindre dans le temps : privilégier les ventes récentes, et se méfier des transactions antérieures à un retournement de marché.
- 5Regarder la dispersion, pas seulement la médiane. Si les prix au m² comparables s'étalent du simple au double, c'est que l'échantillon mélange des situations différentes.
Prix affiché, prix DVF : lire l'écart
Comparer le prix demandé d'une annonce à la médiane DVF du secteur ne donne pas une vérité, mais une question. Un bien 20 % au-dessus des ventes comparables n'est pas nécessairement surévalué : il peut être rénové, mieux placé, ou disposer d'un extérieur que la base ignore.
L'écart sert à orienter la visite. S'il est important, cherchez ce qui le justifie. Si vous ne trouvez rien, vous tenez un argument de négociation étayé par des transactions réelles — ce qui est autrement plus solide qu'une impression.
Questions fréquentes
DVF est-il gratuit et public ?+
Oui. La base est publiée en open data par la direction générale des finances publiques et librement consultable. MTiMo l'exploite directement, sans intermédiaire payant.
Pourquoi certaines ventes n'apparaissent-elles pas ?+
Soit elles sont trop récentes — la publication est périodique — soit elles relèvent d'un territoire non couvert, comme l'Alsace-Moselle et Mayotte, soit il ne s'agit pas d'une mutation à titre onéreux.
Le prix DVF inclut-il les frais de notaire ?+
Non. C'est le prix du bien inscrit à l'acte. Les frais d'acquisition s'ajoutent par-dessus, et représentent une part significative du budget dans l'ancien.
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