Calculer sa capacité d'emprunt immobilier
Avant de visiter, il faut savoir jusqu'où l'on peut aller. Votre capacité d'emprunt découle de vos revenus, de vos charges existantes et du taux d'endettement maximum admis par les banques.
Capacité d'emprunt
202 493 €
avec une mensualité maximale de 1 225 €
Le budget d'achat est inférieur au capital emprunté car les frais de notaire, rarement financés, s'imputent dessus. Le plafond de 35 % est la norme du HCSF : les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs dossiers.
Comment ça se calcule
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, surtout réservée aux primo-accédants et hauts revenus.
On part de la mensualité maximale (35 % des revenus moins les crédits en cours), puis on remonte au capital finançable en inversant la formule d'annuités. L'assurance est retirée en amont, sinon on surestime le capital d'environ 5 %.
Attention : le capital finançable n'est pas votre budget d'achat. Les frais de notaire, rarement financés par la banque, viennent s'ajouter — comptez environ 7,5 % du prix dans l'ancien.
Vous avez un bien précis en tête ?
Ce calculateur travaille sur vos hypothèses. MTiMo Analyse confronte un bien réel aux ventes du quartier, aux risques officiels, au cadastre et au PLU — à partir d'une simple adresse.
Questions fréquentes
Le taux d'endettement de 35 % est-il une règle absolue ?+
C'est une norme forte, mais les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production. Un reste à vivre confortable ou un apport élevé facilitent la dérogation.
Quels revenus sont pris en compte ?+
Les salaires nets, les revenus non salariés stabilisés sur trois ans, et généralement 70 % des loyers perçus. Les primes variables ne sont retenues que si elles sont récurrentes.
L'apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?+
Il n'augmente pas la mensualité supportable, donc pas le capital finançable. En revanche il augmente votre budget total et rassure la banque, ce qui peut améliorer votre taux.
Outils complémentaires
Mensualité de crédit
Votre mensualité, le coût des intérêts et de l'assurance.
Taux d'endettement
Votre taux d'effort et votre reste à vivre.
Apport immobilier
L'apport minimum exigé et le budget total à prévoir.