Calculer sa capacité d'emprunt immobilier
Avant de visiter, il faut savoir jusqu'où l'on peut aller. Votre capacité d'emprunt découle de vos revenus, de vos charges existantes et du taux d'endettement maximum admis par les banques.
Capacité d'emprunt
202 493 €
avec une mensualité maximale de 1 225 €
Le budget d'achat est inférieur au capital emprunté car les frais de notaire, rarement financés, s'imputent dessus. Le plafond de 35 % est la norme du HCSF : les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs dossiers.
La formule
Le calcul exact
Mensualité maximale = (revenus nets × 35 %) − crédits en cours
- Le plafond de 35 % est la norme du Haut Conseil de stabilité financière, assurance comprise.
- Crédits en cours :
- auto, consommation, pensions versées. Ils se déduisent avant tout calcul.
- Le capital finançable se déduit ensuite de cette mensualité, en inversant la formule du crédit.
Un exemple chiffré
Un foyer à 3 800 € nets par mois, remboursant 250 € de crédit auto, sur 20 ans à 3,5 %.
Solder le crédit auto avant de déposer le dossier libérerait ces 250 € et ferait gagner près de 41 000 € de capital. C'est souvent le levier le plus simple et le plus rentable.
Comment ça se calcule
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, surtout réservée aux primo-accédants et hauts revenus.
On part de la mensualité maximale (35 % des revenus moins les crédits en cours), puis on remonte au capital finançable en inversant la formule d'annuités. L'assurance est retirée en amont, sinon on surestime le capital d'environ 5 %.
Attention : le capital finançable n'est pas votre budget d'achat. Les frais de notaire, rarement financés par la banque, viennent s'ajouter — comptez environ 7,5 % du prix dans l'ancien.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Confondre capital finançable et budget d'achat : les frais de notaire s'ajoutent et sont rarement financés.
- Compter les revenus locatifs à 100 % : les banques n'en retiennent généralement que 70 %.
- Inclure des primes non récurrentes, que la banque écartera de son calcul.
- Croire que l'apport augmente la capacité d'emprunt : il augmente le budget total, pas la mensualité supportable.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
Le taux d'endettement de 35 % est-il une règle absolue ?+
C'est une norme forte, mais les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production. Un reste à vivre confortable ou un apport élevé facilitent la dérogation.
Quels revenus sont pris en compte ?+
Les salaires nets, les revenus non salariés stabilisés sur trois ans, et généralement 70 % des loyers perçus. Les primes variables ne sont retenues que si elles sont récurrentes.
L'apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?+
Il n'augmente pas la mensualité supportable, donc pas le capital finançable. En revanche il augmente votre budget total et rassure la banque, ce qui peut améliorer votre taux.
Outils complémentaires
Mensualité de crédit
Votre mensualité, le coût des intérêts et de l'assurance.
Taux d'endettement
Votre taux d'effort et votre reste à vivre.
Apport immobilier
L'apport minimum exigé et le budget total à prévoir.
Comprendre la méthode
Ce calculateur donne un chiffre. Ces guides expliquent comment le lire, et dans quels cas il trompe.
Comment calculer son taux d'endettement ?
Le taux d'endettement est le premier filtre bancaire. Le calculer correctement suppose de savoir ce que la banque compte — et ce qu'elle ne compte pas comme vous.
Comment calculer les frais de notaire ?
Les « frais de notaire » sont surtout des taxes. Comprendre leur composition permet de savoir ce qui se négocie — et ce qui ne se négocie pas.