Comment calculer son taux d'endettement ?

Taux d'endettement = (charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100.

Au numérateur figurent la future mensualité de crédit immobilier assurance comprise, ainsi que tous les crédits en cours : prêt auto, crédit à la consommation, prêt étudiant, et les pensions alimentaires versées. Au dénominateur figurent les revenus nets réguliers.

Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière fixent un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, ainsi qu'une durée de crédit plafonnée. Les banques disposent d'une marge de dérogation portant sur une part limitée de leur production, orientée en priorité vers l'acquisition de la résidence principale et les primo-accédants.

En pratique, un dossier à 36 % n'est pas automatiquement refusé, mais il consomme cette marge et doit donc présenter d'autres qualités : revenus élevés, apport conséquent, épargne résiduelle, stabilité professionnelle.

Un foyer perçoit 3 800 € nets par mois et rembourse 250 € de crédit auto. La mensualité maximale théorique s'établit à 35 % de 3 800 €, soit 1 330 €. En retirant le crédit auto, il reste 1 080 € disponibles pour le crédit immobilier, assurance comprise.

C'est ce montant, et non les 1 330 €, qui détermine la capacité d'emprunt. Solder le crédit auto avant de déposer le dossier libérerait ces 250 € et augmenterait sensiblement le capital finançable — c'est souvent le levier le plus simple.

Le taux d'endettement est un ratio ; il ignore les niveaux. Un taux de 33 % ne recouvre pas la même réalité selon que les revenus s'élèvent à 2 000 € ou à 7 000 €. C'est pourquoi les banques examinent également le reste à vivre : ce qui subsiste une fois les charges de crédit payées.

Il n'existe pas de seuil réglementaire : chaque établissement applique sa propre grille, généralement exprimée par adulte et par enfant du foyer. Un reste à vivre confortable est l'argument qui permet à un dossier légèrement au-dessus du plafond de passer.

Les loyers perçus ne sont pas retenus intégralement. Les banques appliquent une décote — couramment de l'ordre de 30 % — pour tenir compte de la vacance et des charges, puis intègrent le solde soit aux revenus, soit en déduction des charges selon leur méthode.

Cette différence de méthode a un effet réel sur le ratio affiché. Un investisseur dont le dossier est refusé par un établissement peut passer chez un autre pour cette seule raison, sans que sa situation ait changé.

Quatre leviers existent, du plus efficace au plus douloureux : solder un crédit à la consommation en cours, augmenter l'apport, allonger la durée du prêt — ce qui réduit la mensualité mais renchérit le coût total — ou revoir le prix du bien.

Un cinquième levier est souvent négligé : renégocier l'assurance emprunteur. À garanties équivalentes, l'écart entre le contrat groupe de la banque et une délégation d'assurance suffit parfois à faire repasser un dossier sous le seuil.