Calculer le cash-flow d'un investissement locatif
Le cash-flow répond à une question simple : à la fin du mois, ce bien vous rapporte-t-il de l'argent ou vous en coûte-t-il ? C'est l'indicateur qui détermine combien de biens vous pourrez enchaîner.
Cash-flow mensuel
-623 €
effort d'épargne de 623 €/mois
Assurance emprunteur incluse (0,30 %/an du capital). Le cash-flow affiché est avant impôt sur les loyers : en micro-foncier, comptez environ 251 €/mois de plus.
La formule
Le calcul exact
Cash-flow mensuel = loyers encaissés − mensualité de crédit − charges du propriétaire
- Mensualité de crédit :
- assurance emprunteur comprise, elle se paie tous les mois.
- Charges du propriétaire :
- ramenées au mois, taxe foncière incluse.
- Le résultat peut être négatif :
- on parle alors d'effort d'épargne.
Un exemple chiffré
Un bien à 200 000 €, 10 % d'apport, crédit sur 20 ans à 3,5 %, loué 800 € par mois.
Ce bien coûte 580 € par mois à son propriétaire. Ce n'est pas disqualifiant en soi, mais c'est un effort d'épargne à tenir pendant vingt ans, et il pèsera sur tout autre projet de financement.
Comment ça se calcule
Cash-flow = loyers encaissés − mensualité de crédit − charges du propriétaire − impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et vous verse un complément de revenu.
Un cash-flow négatif n'est pas disqualifiant en soi : on parle alors d'effort d'épargne. Il faut simplement qu'il soit soutenable dans la durée et que la valorisation du bien le justifie.
Attention à la fiscalité : beaucoup de simulateurs l'oublient. Un bien au cash-flow légèrement positif avant impôts peut devenir négatif une fois l'imposition des loyers prise en compte.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Raisonner avant impôts : en micro-foncier, l'imposition des loyers peut faire basculer dans le rouge un cash-flow légèrement positif.
- Omettre l'assurance emprunteur, qui représente souvent 40 à 60 € par mois sur un crédit courant.
- Allonger la durée du crédit pour afficher un cash-flow positif, sans regarder le coût total des intérêts.
- Ignorer la vacance : un mois sans locataire, c'est un mois de mensualité payé sur vos deniers.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
Un cash-flow négatif est-il rédhibitoire ?+
Non, à condition qu'il soit assumé. Un effort d'épargne de 100 €/mois sur un bien qui se valorise reste un bon placement. Un effort de 600 €/mois vous bloquera pour tout autre projet.
Comment améliorer un cash-flow ?+
Allonger la durée du crédit réduit la mensualité mais augmente le coût total. Augmenter l'apport réduit le capital emprunté. La colocation ou la location meublée augmentent les loyers, avec plus de gestion.
Faut-il compter l'assurance emprunteur ?+
Oui, elle représente environ 0,30 %/an du capital, soit une charge réelle chaque mois. L'oublier surestime le cash-flow de 30 à 60 € sur un crédit courant.
Outils complémentaires
Rendement locatif
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Rentabilité nette
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Mensualité de crédit
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