Calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif
La rentabilité nette est le seul chiffre qui compte vraiment : elle déduit tout ce que le rendement brut ignore. C'est elle qui détermine si un bien vous enrichit ou vous coûte de l'argent chaque mois.
Rentabilité nette
3.34 %
net d'impôts : 1.83 %
Fiscalité estimée en micro-foncier : abattement de 30 %, puis 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime réel peut être plus avantageux si vos charges dépassent 30 % des loyers.
La formule
Le calcul exact
Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ prix de revient × 100
- Loyers encaissés :
- les loyers théoriques diminués de la vacance locative. Un logement vide ne rapporte rien.
- Charges du propriétaire :
- taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, gestion, entretien.
- Prix de revient :
- prix d'achat plus frais d'acquisition.
Un exemple chiffré
Le même appartement à 161 500 € de prix de revient, loué 650 € par mois, occupé 95 % du temps.
Le brut annonçait 4,83 %, le net tombe à 3,50 %. Cet écart d'environ 1,3 point est la norme, pas une anomalie : c'est le second chiffre qui décrit ce que vous encaissez vraiment.
Comment ça se calcule
On part des loyers réellement encaissés — donc après vacance locative — puis on retire la taxe foncière, les frais de gestion, l'entretien courant et l'assurance propriétaire non occupant.
La rentabilité nette d'impôts va plus loin en retirant la fiscalité. En micro-foncier, l'abattement forfaitaire est de 30 %, le reste étant soumis à votre tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Un écart de 2 points entre brut et net est courant. Si l'écart est plus faible, vérifiez que vous n'avez pas oublié une charge : la taxe foncière représente souvent un à deux mois de loyer.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Négliger la vacance locative : même un bien bien situé connaît quelques semaines sans locataire chaque année.
- Oublier de provisionner l'entretien parce que rien n'a cassé cette année. Une chaudière se remplace un jour.
- Retenir les charges de copropriété totales au lieu de la seule part non récupérable, qui reste à votre charge.
- Croire qu'un écart faible entre brut et net est bon signe : c'est presque toujours qu'une charge a été oubliée.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
Quelles charges déduire exactement ?+
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative si vous déléguez, entretien courant, et la vacance locative — même un bien bien situé connaît quelques semaines sans locataire.
Comment estimer la vacance locative ?+
Un taux d'occupation de 95 % est un repère prudent en zone tendue, soit environ trois semaines de vacance par an. En zone détendue, descendez à 90 % voire moins.
Le micro-foncier est-il toujours le meilleur régime ?+
Non. Il est simple mais l'abattement de 30 % est forfaitaire. Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers — travaux, intérêts d'emprunt élevés — le régime réel est souvent plus avantageux.
Outils complémentaires
Rendement locatif
Le rendement brut de votre investissement, en une opération.
Cash-flow
Ce qu'il reste sur votre compte chaque mois, crédit payé.
Taux d'endettement
Votre taux d'effort et votre reste à vivre.
Comprendre la méthode
Ce calculateur donne un chiffre. Ces guides expliquent comment le lire, et dans quels cas il trompe.