Acheter ou louer : que vaut-il mieux faire ?
La question n'a pas de réponse universelle : elle dépend de la durée pendant laquelle vous garderez le bien, du marché local et du rendement de votre épargne. Cette comparaison chiffre les deux scénarios.
Après 15 ans
Louer est plus favorable
écart de patrimoine : 6 470 €
Comparaison à conditions égales : le locataire place son apport, les frais de notaire évités et l'écart d'effort mensuel. Sans cette hypothèse, la comparaison serait biaisée en faveur de l'achat. Les taux de valorisation et de rendement sont des hypothèses, pas des prévisions.
La formule
Le calcul exact
Patrimoine acheteur = valeur du bien − capital restant dû · Patrimoine locataire = épargne placée
- Pour être honnête, la comparaison suppose que le locataire place son apport, les frais de notaire évités et l'écart d'effort mensuel.
- Sans cette hypothèse, la comparaison est biaisée d'avance en faveur de l'achat.
- Le point d'équilibre est l'année où le patrimoine de l'acheteur dépasse celui du locataire.
Un exemple chiffré
Un bien à 250 000 € avec 25 000 € d'apport, contre un loyer de 800 € par mois, sur un horizon de 15 ans.
L'achat devient gagnant à partir de la septième année. En dessous de cinq ans, les frais d'acquisition ne sont pas amortis et la location reste le meilleur choix.
Comment ça se calcule
La comparaison se fait à conditions égales : le locataire place son apport, les frais de notaire évités, et la différence entre la mensualité du propriétaire et son loyer. Sans cela, la comparaison est biaisée en faveur de l'achat.
Le point d'équilibre correspond à l'année où le patrimoine de l'acheteur dépasse celui du locataire. En France, il se situe souvent entre 5 et 9 ans, le temps d'amortir les frais d'acquisition.
Deux hypothèses pèsent lourd : la valorisation du bien et le rendement de l'épargne. Restez prudent sur les deux — une projection à 5 %/an sur vingt ans relève du pari, pas du calcul.
Les erreurs qui faussent le résultat
Un calcul juste sur des données mal choisies reste un calcul faux. Voici ce qui se glisse le plus souvent dans les simulations.
- Comparer une mensualité à un loyer : la mensualité construit du patrimoine, mais elle s'accompagne de charges que le locataire ne paie pas.
- Oublier que le locataire peut placer son apport : sans cela, la comparaison n'a aucun sens.
- Retenir une valorisation optimiste du bien : au-delà de quelques pour cent par an sur vingt ans, on fait un pari, pas un calcul.
- Ignorer sa propre mobilité professionnelle : revendre au bout de deux ans efface tout l'avantage.
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Déposer une annonceQuestions fréquentes
À partir de combien d'années l'achat devient-il rentable ?+
Généralement entre 5 et 9 ans, le temps d'absorber les frais de notaire et les intérêts des premières années. En dessous de 5 ans, la location est souvent plus avantageuse.
Faut-il compter la taxe foncière ?+
Oui, c'est une charge qui pèse uniquement sur le propriétaire, à laquelle s'ajoutent l'entretien et les charges de copropriété non récupérables. Elles sont incluses dans ce calcul.
Et si je déménage souvent ?+
La mobilité professionnelle plaide fortement pour la location : les frais d'acquisition sont perdus si vous revendez au bout de deux ou trois ans, sauf marché exceptionnellement porteur.
Outils complémentaires
Prix au m²
Situer un prix par rapport au marché du secteur.
Mensualité de crédit
Votre mensualité, le coût des intérêts et de l'assurance.
Plus-value immobilière
L'impôt sur la revente, abattements de détention inclus.
Comprendre la méthode
Ce calculateur donne un chiffre. Ces guides expliquent comment le lire, et dans quels cas il trompe.
Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
Estimer, ce n'est pas deviner un chiffre : c'est construire une fourchette à partir de ventes réelles, puis ajuster pour tout ce qui rend le bien différent.
Comment calculer les frais de notaire ?
Les « frais de notaire » sont surtout des taxes. Comprendre leur composition permet de savoir ce qui se négocie — et ce qui ne se négocie pas.